Clausule ontzegging mogelijkheid tot bezwaar in leveringsakte is nietig

Printvriendelijke versie

Contractsvrijheid is een belangrijk grondrecht van iedere burger en elk bedrijf, instelling of organisatie. Als bij de uitoefening van dat grondrecht een ander grondrecht wordt beperkt, moet de afweging worden gemaakt tussen de belangen van beide grondrechten in de betreffende omstandigheden. Dat geldt bijvoorbeeld als u in een leveringsakte van een huis de koper en via een boete- en kettingbeding ook latere kopers zou verplichten om af te zien van elk bezwaar dat te maken heeft met de bedrijfsuitoefening van de buren, bijvoorbeeld een agrarisch bedrijf.

Met een dergelijke clausule doet de koper formeel afstand van toegang tot rechtsbescherming, een ander grondrecht. Een dergelijke beding hoeft niet per se nietig te zijn omdat er een ander grondrecht wordt ontnomen. Er moet daarom altijd een afweging worden gemaakt van belangen. Meestal komt een dergelijke vraag op het bordje van de rechter terecht.
Bovenstaande situatie diende begin 2017 voor de rechtbank Limburg. De rechter had drie redenen om het beding nietig te verklaren.

  1. In deze zaak ging het niet alleen om het ontzeggen van toegang tot rechtsbescherming voor de koper. Het zou ook moeten gelden voor daarop volgende kopers. Die zijn niet betrokken bij de totstandkoming van de overeenkomst, maar worden wel afgehouden van toegang tot rechtsbescherming. Dat is niet toegestaan.
  2. Er stond een boetebepaling in de overeenkomst die in werking zou treden als de koper zich niet aan de afspraak zou houden, maar ook als deze de verplichting om het beding door te geven aan een latere koper niet zou nakomen. Dat beoordeelt de rechter als een ontoelaatbaar dwangelement.
  3. Het kan op zichzelf best aanvaardbaar zijn om afstand doen van rechtsbeschermingsmogelijkheden. Er moet dan wel sprake zijn van een aanvaardbare afbakening van waar afstand van wordt gedaan. Aanvaardbaar kan zijn als de afstand betrekking heeft op bijvoorbeeld een bepaald uitbreidingsplan, dan weet de koper waarvan hij afstand doet. In deze zaak heeft de afstand betrekking op een open verzameling aangelegenheden rond de buurbedrijven en ook nog eens op een onbeperkte periode.

Voor de rechter reden genoeg om de clausule nietig te verklaren.

Wilt u meer weten over het opnemen van beperkende clausules bij de verkoop van uw huis of grond? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Bron: Opmaat 5/3/18 2018/0053 ECLI:NL:RBLIM:2018:1810.