Nieuwbouw als gevolg van verbouwing leidt tot omzetbelasting

Printvriendelijke versie

Wie een pand koopt en dit zodanig verbouwt dat er feitelijk sprake is van nieuwbouw, wordt vrijgesteld van overdrachtsbelasting, maar moet wel omzetbelasting betalen.

Wanneer er in die omstandigheden precies sprake is van nieuwbouw, heeft de rechtbank Zeeland-West-Brabant onlangs verduidelijkt. De rechtbank heeft hierbij vier prominente criteria gehanteerd. Dat zijn achtereenvolgens:
1. wijziging in de bouwkundige constructie;
2. wijziging in de bouwkundige identiteit (herkenbaarheid);
3. functiewijziging;
4. gedane investeringen.

Wijziging in de bouwkundige constructie is van toepassing als daarmee feitelijk sprake is van nieuwbouw. Hierbij wordt gekeken naar mutaties van binnenmuren, constructievloer, fundering, zijmuren en gevelwanden. Zijn bijvoorbeeld betonnen delen vervangen door stalen delen, is er sprake van aanbouw, nieuwe heipalen, nieuwe draagconstructie? Dat zijn elementen die bij de vaststelling een rol spelen.

De bouwkundige identiteit (herkenbaarheid) van een pand verandert bijvoorbeeld als er een grote uitbreiding plaatsvindt, zoals vloeroppervlak, verdiepingen. Het doet niet ter zake als, ondanks dat, de uitstraling van het pand onveranderd blijft, bijvoorbeeld als er sprake is van een monumentale gevel.

Van een functiewijziging is sprake als de nieuwe ruimte compleet andere activiteiten gaan bevatten dan de oude, bijvoorbeeld van logistiek bedrijf naar een commerciële omgeving met winkels.

Ook de investering speelt een rol bij het vaststellen of er al dan niet sprake is van nieuwbouw. In de zaak waarover de Rechtbank Zeeland-West-Brabant zich uitsprak ging het om een verbouwingsinvestering die drie keer zo groot was als de koopprijs van het pand. Er zou volgens de geldende normen al sprake zijn van nieuwbouw als de kosten van de verbouwing 30% of meer van de aanschafwaarde bedragen, mits het pand ook veranderingen van betekenis heeft ondergaan.

Wilt u meer weten over de juridische en fiscale aspecten van verbouwing? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Bron: Opmaat 6/10/19, 2019/0227, ECLI:NL:RBZWB:2019:1927.