Aanvulling of wijziging van koopakte woning schriftelijk vastleggen?

Printvriendelijke versie

Na het sluiten van een schriftelijke koopovereenkomst met betrekking tot een woning blijkt vaak het verkrijgen van de vereiste financiering een struikelblok te zijn om de woning daadwerkelijk te verwerven. Meestal zal dit geen nadelige (financiële) gevolgen hebben voor de koper omdat in de meeste koopakten een ontbindingsclausule is opgenomen voor het geval de koper geen financiering kan krijgen. Als de koper tijdig een beroep doet op deze ontbindingsclausule is een boete niet verschuldigd.

Het komt nog al eens voor dat na een beroep op de ontbindingsclausule de koper alsnog een bank bereid vindt de financiering te verstrekken. Vervolgens wordt met de verkoper een nieuwe overdrachtsdatum afgesproken om toch nog uitvoering te kunnen geven aan de koopovereenkomst.

Voor de Hoge Raad (het hoogste rechtscollege in Nederland) speelde onlangs een merkwaardige zaak. Na ontbinding van de koopovereenkomst bleek er toch nog een bank te zijn die de koper een hypothecaire lening wilde verstrekken. Tussen verkoper en koper wordt een nieuwe overdrachtsdatum vastgesteld en door de notaris worden de stukken voor het passeren van de leverings- en hypotheekakte in gereedheid gebracht en aan partijen toegezonden met een uitnodiging voor het tekenen van de stukken. Echter kort voor het tekenen van de stukken bericht de bank af te zien van het verstrekken van een financiering. De verkoper vordert de overeengekomen boete van de koper wegens het niet (kunnen) meewerken aan de eigendomsoverdracht op de afgesproken datum.

Zowel volgens het Gerechtshof als de Hoge Raad is de koper deze boete verschuldigd. Doordat de koper met de verkoper mondeling een nieuwe overdrachtsdatum is overeengekomen en de notaris de stukken heeft voorbereid, mocht de verkoper ervan uitgaan dat de koper geen gebruik maakte van het financieringsvoorbehoud en alsnog aan zijn verplichtingen uit de koopakte zou voldoen. Het uiteindelijk niet verstrekken van de financiering door de bank is geheel voor risico van de koper. Ook het beroep van de koper, dat de wijziging van de koopakte (te weten het overeenkomen van een nieuwe datum voor eigendomsoverdracht) moet worden gezien als een nieuwe koopovereenkomst en dus volgens de wet schriftelijk had moet worden vastgelegd, wordt door het Hof en de Hoge Raad afgewezen.

Bent u als verkoper en koper van een woning gewijzigde of aanvullende voorwaarden overeengekomen, neem dan contact op met ons kantoor om deze alsnog schriftelijk vast te leggen dan wel om een nieuwe koopovereenkomst te sluiten, zodat de gevolgen voor beide partijen duidelijk en helder zijn.

Bron: Hoge Raad der Nederlanden 28 juni 2013, ECLI:NL:HR:2013:43)