Huurbescherming gaat niet altijd op

Printvriendelijke versie

U kent ongetwijfeld de uitdrukking: eenmaal verhuurd, altijd verhuurd. Hiermee wordt uiting gegeven aan het feit, dat de huurder van woonruimte over het algemeen huurbescherming geniet. De verhuurder kan slechts op grond van in de wet genoemde redenen de huur opzeggen. Toch kan het voorkomen dat de huurder de woning moet ontruimen.

Als een particuliere huurder van plan is een woning te huren van een particuliere verhuurder, is het niet onverstandig de openbare registers bij het kadaster te raadplegen. Als op de woning een hypotheek rust, kan bij openbare verkoop van de woning (als de verhuurder niet of niet tijdig zijn rente- en aflossingsverplichtingen nakomt) het huurbeding worden in geroepen. Dit huurbeding is opgenomen in de hypotheekakte en houdt in dat de eigenaar van de woning niet zonder toestemming van de bank de woning mag verhuren. Als de woning zonder toestemming van de bank toch wordt verhuurd, loopt de huurder het risico dat bij openbare verkoop van de woning door de bank het huurbeding wordt ingeroepen. Gevolg daarvan is dat de huurder de woning moet ontruimen. Alleen in het geval de woning al was verhuurd vóór het vestigen van de hypotheek heeft het huurbeding geen effect.

Om gebruik te maken van het huurbeding zal de bank de ontruiming moeten vorderen bij de rechter. Deze bepaalt dan een termijn waarbinnen de woning moet zijn ontruimd. In de meeste gevallen zal dit drie maanden zijn, maar in bijzondere gevallen kan dit maximaal één jaar bedragen. De huurder die zijn woning moet ontruimen heeft wel recht op een schadevergoeding. Maar vaak blijven er na aftrek van de hypotheekschuld geen gelden uit de verkoopopbrengst over om daarmee de schadevergoeding te betalen. Voor de huurder rest dan slechts verhaal op de verhuurder, voor zover hier nog iets te halen valt.

Als u van plan bent een woning te huren van een particuliere verhuurder, laat u dan deskundig adviseren door de notaris, zodat u achteraf niet voor verassingen wordt gesteld.

Bron: H.J. van Smaalen, WR 2014/36