Verschil feitelijke en kadastrale grens

Printvriendelijke versie

Voor de overdracht van een perceel grond moet niet alleen de notaris worden ingeschakeld. Ook de registratie door de Dienst voor het kadaster en de openbare registers (kortweg genoemd: het Kadaster) speelt hierin een belangrijke rol. Na het passeren van de akte van levering van bijvoorbeeld een perceel grond, wordt een afschrift van de notariële akte ingeschreven in de openbare registers bij het Kadaster. Daarmee is de eigendomsoverdracht voltooid.

Naast het registreren van de eigendomsverhoudingen worden door het Kadaster ook kadastrale kaarten vervaardigd, waarop de afzonderlijke kadastrale percelen zijn weergegeven. Anders dan vaak wordt verondersteld, wordt het eigendom echter bepaald door de inhoud van de notariële akte van levering en niet door de kadastrale aanduiding of kaart.
Een kadastrale kaart behoort niet tot de openbare registers van het Kadaster.

In de praktijk blijkt dit vaak tot onbegrip te leiden. Zo ook in een procedure voor het Gerechtshof Den Bosch in april van dit jaar. Na overdracht van een perceel weiland ontdekt de nieuwe eigenaar dat een deel van het kadastrale perceel (zoals dat op de kadastrale kaart is weer gegeven) in gebruik is bij zijn buurman als tuin en erf. Daarop stapt de nieuwe eigenaar naar de rechter en vordert een verklaring voor recht dat de buurman onrechtmatig handelt door inbreuk te maken op zijn eigendomsrecht.
Nadat in eerste instantie de rechtbank de vordering van de nieuwe eigenaar heeft afgewezen, verklaart het gerechtshof in hoger beroep het eens te zijn met de rechtbank.

Volgens het gerechtshof is hier de inhoud van de notariële akte van levering bepalend, met andere woorden: hoe luidt de omschrijving van het verkochte in de akte.
Wordt als omschrijving van het verkochte alleen de kadastrale aanduiding vermeld, bijvoorbeeld : het verkochte betreft het kadastrale perceel gemeente X, sectie A nummer 100, dan mag er van worden uitgegaan, dat tot het verkochte behoort alles wat zich binnen de grenzen van dit kadastrale perceel bevindt.

Maar in de meeste notariële akten van eigendomsoverdracht wordt het verkochte ruimer omschreven, bijvoorbeeld: Tot het verkochte behoort het perceel weiland, gelegen aan de Hoofdweg te X, kadastraal bekend als gemeente Y, sectie A nummer 100 groot 50.00 are.
Bij een dergelijke omschrijving is het ook de bedoeling van partijen geweest het als weiland aangeduide deel van het kadastrale perceel over te dragen, niet meer en niet minder.

Ondanks het feit, dat het kadastrale perceel niet alleen het weiland betreft maar ook een gedeelte tuin en erf (in gebruik bij de buurman), is slechts het weiland rechtsgeldig geleverd.
De partijbedoeling, tot uitdrukking gebracht in de notariële akte, is hierin leidend.

Wilt u vóórdat de koop tot stand komt exact weten wat u voornemens bent te kopen? Raadpleeg dan de notaris. De kadastrale situatie kan namelijk sterk afwijken van de feitelijke situatie.

Bron: Gerechtshof Den Bosch, 19 april 2016, GHSHE:2016:1493